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林峰微博
2012年，十八大報告中首次提出了“建設(shè)海洋經(jīng)濟”， 緊接著，2013年被國家旅游局確定為“中國海洋旅游年”，這為發(fā)展海洋旅游產(chǎn)業(yè)提供了契機和動力。隨著休閑時代的來臨及國家政策的支持，各大濱海地帶、海灣、島嶼將成為各地產(chǎn)開發(fā)商競相追逐的對象，呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。然而，現(xiàn)有濱海度假地產(chǎn)最大的問題是野蠻開發(fā)盛行，若繼續(xù)復(fù)制粘貼，勢必迎來一個死局，導(dǎo)致大量“鬼樓群”出現(xiàn)。如何打破“鬼樓群”，開發(fā)真正的濱海旅游和濱海旅游地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個重要的研究課題。
綠維林峰：
2005-2011年，我國濱海旅游業(yè)以年均18.5%(按可比價計算)左右的速度取得了長足發(fā)展。 2010年，我國沿海地區(qū)濱海旅游業(yè)保持平穩(wěn)增長，全年實現(xiàn)增加值4838億元，占主要海洋產(chǎn)業(yè)增加值中的31.15%，占據(jù)海洋經(jīng)濟的重要地位。2011年濱海旅游業(yè)持續(xù)平穩(wěn)較快發(fā)展，郵輪游艇等新型業(yè)態(tài)快速涌現(xiàn)，全年實現(xiàn)增加值6258億元。（圖1）
圖1：濱海旅游業(yè)增加值及增長率（單位：億元，%）
據(jù)CRIC（中國房產(chǎn)信息集團）對全國主要旅游城市地產(chǎn)項目的統(tǒng)計，我國旅游地產(chǎn)發(fā)展具有明顯的區(qū)域性，海南、西南、環(huán)渤海、長三角及兩廣地區(qū)5大片區(qū)的旅游地產(chǎn)項目占全國總數(shù)的83%。在這中間，擁有濱海資源的區(qū)域更是占有不小的比例，主要分布在遼東半島-山東半島帶、長江-珠江三角洲旅游帶和海南旅游區(qū)。（圖2）
圖2：濱海旅游地產(chǎn)分布圖
在旅游+地產(chǎn)的模式中，旅游投資收益周期比較漫長，而地產(chǎn)投資收益則比較快。出于商業(yè)利益的沖動，開發(fā)商會有意加大地產(chǎn)部分的投資面積，以實現(xiàn)收益回收期的最短化與收益量的最大化，濱海旅游地產(chǎn)亦不特殊。鑒于濱海在資源、區(qū)位及環(huán)境方面無可比擬的優(yōu)勢，濱海旅游地產(chǎn)呈現(xiàn)野蠻式開發(fā)，但是由于忽略了相關(guān)的生活服務(wù)和休閑度假服務(wù)配套，以及城市公共服務(wù)配套，房地產(chǎn)與旅游分離，旅游地產(chǎn)與城鎮(zhèn)化分離，從而導(dǎo)致大量“鬼樓群”出現(xiàn)，影響城鎮(zhèn)化進程。
濱海度假地產(chǎn)最核心的問題是房子怎么賣：第一個層面是土地開發(fā)，一般是開發(fā)商用極便宜的價格拿地，再把生地做到熟地，提升房產(chǎn)價格。這種靠土地成本取勝的模式，可以快速獲取回報，但相對來說收益率不高，土地未來的升值空間更大；第二個層面是打造環(huán)境，通過環(huán)境打造，把土地炒熱讓其價值提升，從而實現(xiàn)房價的提升，這種思路的核心就是通過攢人氣來提升地氣，最后形成度假地產(chǎn)帶來財氣。
濱海旅游地產(chǎn)應(yīng)該走多維發(fā)展構(gòu)架，首先要打造吸引核，形成旅游吸引力，提升濱海旅游項目的人氣價值，構(gòu)建土地價值升值架構(gòu)；其次是形成休閑聚集，通過休閑業(yè)態(tài)的整合形成吸引力把游客留下來消費，形成休閑商業(yè)地產(chǎn)銷售價值；最后創(chuàng)造延伸發(fā)展，形成各種泛業(yè)態(tài)支撐下的住宅型地產(chǎn)、泛旅游地產(chǎn)，來獲得土地升值效益與可持續(xù)發(fā)展，從而形成泛旅游整合下的產(chǎn)城一體化綜合開發(fā)結(jié)構(gòu)。
開發(fā)模式1：濱海+休閑城市
對于濱海城市，如何圍繞“海”字打造城市休閑空間進而構(gòu)筑起“城海一體”的旅游核心吸引力，是實現(xiàn)其創(chuàng)新發(fā)展的根本力。
一心：依托區(qū)內(nèi)最高標(biāo)志性大樓打造觀景休閑空間；
一帶：依托三面環(huán)島水系打造濱水游憩及景觀綿延帶；
兩軸：打造通海活力軸和橫向文化軸；
三片：休閑娛樂、特色居住和商務(wù)辦公。
一帶：依托三面環(huán)島水系打造濱水游憩及景觀綿延帶；
兩軸：打造通海活力軸和橫向文化軸；
三片：休閑娛樂、特色居住和商務(wù)辦公。
開發(fā)模式2：濱海+風(fēng)情小鎮(zhèn)
特色的濱海風(fēng)情小鎮(zhèn)，是國際旅游島建設(shè)重要部分，是新形勢下鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的必由之路，是打造新旅游產(chǎn)業(yè)鏈的重要舉措，可以提升整體旅游業(yè)競爭力。
定位：“北國水鄉(xiāng) 第一漁村”；
賣點：生態(tài)海鮮資源；
文化：深挖民俗文化，藝術(shù)再現(xiàn)原生態(tài)漁村風(fēng)貌；
延伸：引進異域濱海文化，建國際漁人小鎮(zhèn)。
賣點：生態(tài)海鮮資源；
文化：深挖民俗文化，藝術(shù)再現(xiàn)原生態(tài)漁村風(fēng)貌；
延伸：引進異域濱海文化，建國際漁人小鎮(zhèn)。
開發(fā)模式3：濱海+度假綜合開發(fā)
在我國熱帶濱海資源稀缺的情況下，要跳出項目做項目，在更大的視角上整合資源，以綜合開發(fā)的思路做濱海旅游項目。
定位：構(gòu)建五大平臺，搶占“區(qū)域客廳”地位；
市場：構(gòu)建休閑目的地+旅游集散地，實現(xiàn)市場最大化
文化：挖掘三大文化，升級海灘開發(fā)模式，形成特色；
差異：形成白天逛全島，夜間到萬寧的差異化吸引。
市場：構(gòu)建休閑目的地+旅游集散地，實現(xiàn)市場最大化
文化：挖掘三大文化，升級海灘開發(fā)模式，形成特色；
差異：形成白天逛全島，夜間到萬寧的差異化吸引。
開發(fā)模式4：濱海+商業(yè)
在遵循休閑商業(yè)項目一般打造手法的基礎(chǔ)上，融入富有濱海特色的游憩模式，構(gòu)造與眾不同的旅游體驗。
依托：澤生古街的歷史底蘊；
引爆核：天生港特有的三鮮匯流；
手段：多元業(yè)態(tài)設(shè)計，濱水景觀打造；
目的：人文商業(yè)復(fù)興的標(biāo)桿，旅游發(fā)展的重要引擎。
引爆核：天生港特有的三鮮匯流；
手段：多元業(yè)態(tài)設(shè)計，濱水景觀打造；
目的：人文商業(yè)復(fù)興的標(biāo)桿，旅游發(fā)展的重要引擎。
開發(fā)模式5：濱海+酒店
陽光、碧海、藍天、沙灘是濱海酒店開發(fā)的重要依托資源。通過細(xì)分市場，提供特色化產(chǎn)品與服務(wù)，凸顯酒店差異性，是未來濱海酒店發(fā)展的一個重要條件。
思路：走高端，溫泉、酒店、別墅互動發(fā)展；
策劃：合理的租售配比關(guān)系，巴厘島式的奢華風(fēng)格；
規(guī)劃：綜合評價酒店片區(qū)，進行水平規(guī)劃和垂直規(guī)劃；
設(shè)計：滿足客人擁有最佳的視覺效果和心理體驗。
策劃：合理的租售配比關(guān)系，巴厘島式的奢華風(fēng)格；
規(guī)劃：綜合評價酒店片區(qū)，進行水平規(guī)劃和垂直規(guī)劃；
設(shè)計：滿足客人擁有最佳的視覺效果和心理體驗。
開發(fā)模式6：濱海+主題公園
注重海洋文化的展現(xiàn)，它既是一個海洋文化主題樂園又是一個海洋主題博覽園。為彰顯其主題獨特性和品牌吸引力，必須提升產(chǎn)品的創(chuàng)新力。
思路：顛覆海洋公園靜態(tài)、固化模式，引入動感元素；
手段：引入國際領(lǐng)先技術(shù)，打造動感、時尚、夢幻；
定位：展示海洋文化、探索海洋奧秘、體驗海洋浪漫；
吸引核：國內(nèi)唯一一個全部建在海上的樂園。
手段：引入國際領(lǐng)先技術(shù)，打造動感、時尚、夢幻；
定位：展示海洋文化、探索海洋奧秘、體驗海洋浪漫；
吸引核：國內(nèi)唯一一個全部建在海上的樂園。
開發(fā)模式7：濱海+溫泉
把相對靜態(tài)的溫泉泡浴與擁有多種動感游樂的濱海項目結(jié)合起來，可以產(chǎn)品互補，極大的增強濱海度假區(qū)的整體吸引力并提高綜合收益。
定位：“北國第一死海、溫泉養(yǎng)生天堂”；
思路：鹽場為載體，海鹽文化為靈魂，活化溫泉療養(yǎng)；
差異：集海鹽文化、溫泉和濱海資源于一體。
思路：鹽場為載體，海鹽文化為靈魂，活化溫泉療養(yǎng)；
差異：集海鹽文化、溫泉和濱海資源于一體。
開發(fā)模式8：濱海+農(nóng)業(yè)
鄉(xiāng)村旅游是基礎(chǔ)，濱海資源是特色，其打造核心是將鄉(xiāng)村和濱海的游憩模式充分結(jié)合。開發(fā)模式：新農(nóng)村建設(shè)模式、風(fēng)情小鎮(zhèn)建設(shè)模式、主題公園建設(shè)模式。
思路：以旅游業(yè)為拉動力，以文化為靈魂；
手段：農(nóng)耕一產(chǎn)與旅游服務(wù)業(yè)三產(chǎn)進行有機結(jié)合；
目的：調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、不破壞農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)、效益多贏。
手段：農(nóng)耕一產(chǎn)與旅游服務(wù)業(yè)三產(chǎn)進行有機結(jié)合；
目的：調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、不破壞農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)、效益多贏。
開發(fā)模式9：濱海+文化
注重文化資源的挖掘和文化旅游產(chǎn)品的打造是關(guān)鍵。濱海旅游同質(zhì)化嚴(yán)重，特色的文化資源可以打造項目的吸引力，帶給游客思想和精神層面的新鮮感受。
市場：引入國學(xué)產(chǎn)品，填補海南島深度游的空白市場；
思路：差異化和精品化戰(zhàn)略；
賣點：融佛教文化和國學(xué)專項旅游于一體的文化景區(qū)。
思路：差異化和精品化戰(zhàn)略；
賣點：融佛教文化和國學(xué)專項旅游于一體的文化景區(qū)。
海島開發(fā)
管理：編制高水平旅游規(guī)劃，引入國際投資和旅游管理集團，吸引島外市場需求
資源：發(fā)掘海島獨特文化資源，滿足旅游者身心的全面需求
產(chǎn)品：整合濱海資源，開發(fā)全譜系濱海旅游產(chǎn)品，通過高檔次旅游產(chǎn)品增加效益
服務(wù)：援用國際標(biāo)準(zhǔn)或慣例，按照國際化標(biāo)準(zhǔn)提供的基本旅游服務(wù)和公共保障
經(jīng)營：銷售列島生活方式，規(guī)避自然條件的劣勢，為景區(qū)經(jīng)營增加附加值；
開發(fā)：開創(chuàng)不完全依賴于自然條件的、獨樹一幟的列島旅游開發(fā)全新模式；
引擎：以高度集成化的海島休閑娛樂業(yè)，作為提升景區(qū)價值的"引擎"產(chǎn)業(yè)；
產(chǎn)品：在更大的范圍內(nèi)整合資源，開發(fā)大陸-海島-公海的旅游產(chǎn)品組合；
規(guī)劃：每個項目組團都可獨立運營管理，以招商的進度決定項目建設(shè)的分期。
開發(fā)：開創(chuàng)不完全依賴于自然條件的、獨樹一幟的列島旅游開發(fā)全新模式；
引擎：以高度集成化的海島休閑娛樂業(yè)，作為提升景區(qū)價值的"引擎"產(chǎn)業(yè)；
產(chǎn)品：在更大的范圍內(nèi)整合資源，開發(fā)大陸-海島-公海的旅游產(chǎn)品組合；
規(guī)劃：每個項目組團都可獨立運營管理，以招商的進度決定項目建設(shè)的分期。
人工島開發(fā)
設(shè)計思路：堅持“天人合一”的設(shè)計思路，情趣化打造島嶼景觀
功能布局：“因地制宜”，市場化布局島嶼板塊
業(yè)態(tài)選擇：產(chǎn)品“多多益善”，時尚化選擇旅游業(yè)態(tài)
配套設(shè)施：食住行游娛購“面面俱到”，完善化配套度假設(shè)施
特色：江南商周時期，自然隨意的景觀風(fēng)光環(huán)境以及拙樸的古代建筑風(fēng)格；
文化：以太公造型為重點，太公文化思想為主題，塑造江南太公；
設(shè)計：立足現(xiàn)代的包裝手法，打造古典題材；
功能：集休憩、養(yǎng)性、參與、娛樂、健身、游戲、欣賞、教育等功能于一體；
產(chǎn)品：依托太公與江南的關(guān)系，形成江南觀光和太公文化體驗一體化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。
文化：以太公造型為重點，太公文化思想為主題，塑造江南太公；
設(shè)計：立足現(xiàn)代的包裝手法，打造古典題材；
功能：集休憩、養(yǎng)性、參與、娛樂、健身、游戲、欣賞、教育等功能于一體；
產(chǎn)品：依托太公與江南的關(guān)系，形成江南觀光和太公文化體驗一體化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。
泛旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)運營服務(wù)商 · 旅游與城市規(guī)劃設(shè)計專家
- 旅游規(guī)劃設(shè)計甲級資質(zhì)
- 城鄉(xiāng)規(guī)劃編制甲級資質(zhì)
- 風(fēng)景園林設(shè)計資質(zhì)
- 建筑工程設(shè)計資質(zhì)
- 工程咨詢(建筑)資質(zhì)
- 土地規(guī)劃機構(gòu)資質(zhì)
- 10大數(shù)據(jù)庫
- 30余冊出版物
- 30多類"技術(shù)+運營"人才
- 完成各類項目1000余個
- 形成1000多項專業(yè)研究
創(chuàng)意經(jīng)典 落地運營
文化創(chuàng)意為靈魂，建設(shè)落地、運營落地為目標(biāo)，開展全產(chǎn)業(yè)鏈策劃、規(guī)劃、設(shè)計 咨詢服務(wù)
業(yè)務(wù)內(nèi)容
全案策劃 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 建設(shè)規(guī)劃 景觀設(shè)計
建筑設(shè)計 工程咨詢 托管經(jīng)營 投融資服務(wù)
